2022年楼市利好不断,广西防城港、北海、南宁突降首付,特别是自治区首付南宁二套房商贷降至30%,已和全国大多数城市首套房比例持平,防城港、北海两城市率先将首套首付降至20%,楼市开始变暖了吗?有人说都是落后的西部地区广西壮族自治区,若这还不算,近几天浙江省衢州市取消了限售和限购,河北省秦皇岛市放开新房二手房的限购措施。打开了东部沿海发达地区房产调控松绑的序幕。2022年房价会不会像以往一样绝尘而去,这才是许多人关心的话题。

房产限售取消

先来看看浙江省衢州市外地人购房准入条件,粗略的讲一是必须在缴纳1年以上社会保险,以证明自己实际居住衢州市,非炒房、二是小户型房地产权交易两年以上,超过144以上客户限售五年,严禁企业购房,防止推高房价。另外, 之前大户型还限售5年,而按照衢州市房市新政策,所有的限购限售全部取消,不再区分外地人,有钱就能买房,而且还能取得当地银行机构的支持,只要你能提供首付款,就能满足你买房的需要,此外企业购房不再有任何限制,享受本地居民待遇。与此同时的河北的秦皇岛房产政策松动,大同小异,全面取消新房二手房的限购措施,房市限售真的松动了吗?

前几年,全国多个要解除限购令的城市,都是当天发文,次日叫停,最终没有一个城市取得成功。明确发文取消放开限购和限售政策的,秦皇岛是第一个。虽说3月份以来,河南省郑州市、黑龙江省哈尔滨市、福建省福州市、山东省青岛市纷纷取消限购,但这几个城市都是表述的含糊不清,要么通过人口落户政策、要么通过投资变相绕开,河北秦皇岛取消房产限售限购政策3月末网上流传,一度政府部门进行辟谣回复,可能是秦皇岛市进行的一次试水行动,估计高层对房地产市场导向可能发生变化,4月1日秦皇岛市政府以政府公告的形式发文取消房地产限售限购政策,以政府发文的形式终止2017年出台的房地产限售限购政策,这在全国尚属于第一个城市。


如果河北省秦皇岛市和浙江省衢州市两个城市取消限购限售成功,二季度将会有更多的城市参与进来,毕竟房地产开发商要在房产税政策推出来以前快速销售房产。就是北上广深估计也会调整楼市调控政策,因城施策房地产政策会逐渐演变为取消限售和限购政策。最后是大家最关心的房价会不会涨呢?

先来看看棚户区改造政策。2015年前,国家房地产市场萎靡不振,房产库存超大,国家开始了房地产终极之招救市,开始了棚改货币化安置救市,一次性发放货币给拆迁安置户,不过当时的拆迁户拿到拆迁款都是到地级市买房,让四五线以下地方政府措手不及,新建好的小区无人问津,地级市一房难求。最后拉高了地级城市的购房需求,房地产因此迅速完成了二三线城市去库存的大业,房地产市场的繁荣又促进了经济增长,也就导致产生了屡试不爽的房地产“夜壶”理论。但四五线楼市一直都是不温不火,限购不限购都不重要。后来由于直接叫停棚改货币化,四五线楼市才算是彻底进入严冬。


二手房入冬,县城房产难以为继

其次,这几年以县城为主的四五线楼市,深入严冬,二手房交易已经几乎全面冻结,由于限售限购政策的存在,也就是买得起新房,却买不起二手房,毕竟你买新房只要30%的首付即可,而你买老破小则需要全款,而且老破小无电梯、燃气等,住起来舒适度极差。

第三,前几年由于房市调控,以县城为主的四五线楼市,积压大量库存和二手房,去库存消化很长时间。现在关键是没人在县城买二手房了,毕竟不在以县城为主的四五线楼市买房,已经成了高收入公务员群体购房共识,进一步重创以县城为主的四五线房市。

最后是疫情严重影响,疫情前后的收入水平影响了许多人的生活,好多人不敢再进行杠杆操作炒房了,毕竟未来收入不可预期,一旦房贷还不上,银行拍卖房产还贷,损失的不仅仅是首付款。就是现在全面放开四五线楼市限购,对房市不会是多好的消息,反而会更多的人卖掉四五线房子去市区买房,进一步打压县城为主的四五线楼市。

再来说现在能不能买房,刚需,可以考虑,首先如果你是全款,现在二手房不能贷款,可以进行大幅议价。二是房地产开发商为取得销售资金,各种优惠活动层出不穷,尾房和特价房、甚至以工抵房面目出现的低价售房优惠力度更大。最后需要记住的是能买现房,不买期房。现在房地产开发商资金链断裂、破产的新闻层出不穷,能不能按时交工,交工会不会因偷工减料,存在质量问题,会不会烂尾都成了需要关注的问题,就如某大在徐州潘安湖项目的房子,虽说最后贾汪区政府接手,毕竟业主保交房也成了一个奢望,小区绿化、道路硬化不再被看重关心了。


2022年房价涨幅多少市一个未知数

最后告诫大家,在房地产税未推出来以前,以县城为主的四五线房地产已经不具备投资的属性,以后只能保值,而不能再像以前大幅增值。虽说政府为了维稳需要,财政部表态今年不会推出房产税。毕竟房地产税还要在两年后推出,进一步抑制房地产涨幅,房住不炒仍是中央对今后房地产市场的主基调。2028年,随着国家第一代独生子女的退休,也许房地产业将会完成它的历史使命。